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齐俊杰:楼房买卖市场抬头 稳经济的副功能显现

2020-02-15 19:11

来源:金融界网站

受惠于房贷宽松及二胎政策等利好,在经历三季度的短暂熄火后,四季度开始深圳楼市再度重燃,11月份,不论新房还是二手房成交均价,首次突破“4”万元大关,置业者担忧房价上涨的恐慌情绪再次蔓延开来。

绿了股市,红了楼市。股市楼市,是否是跷跷板的两端?

在今年一开始,就有楼市回暖的消息,比如一直是死水一潭的燕郊楼市开始了快速反弹,而在春节之后,这种暖意更是蔓延到了一线城市当中,二手房的成交开始火爆,上海的二手房三月份突破了2万6000套,绝对数量超过了2018年和2017年,而北京楼市3月份网签16000套,远超2018年同期,回到了2017年317新政时候的水平。而在深圳,3月深圳新房住宅的成交套数为3088套,环比上升141.4%;二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,同比虽下降15.1%,但成交量却为近半年新高。

但在市场信心高涨的情况下,一种新的潜在风险也在累积。据记者了解,四季度以来投资客蜂拥而入,在不少新楼盘投资比重占据六七成,有新盘购买者甚至超过九成为投资客。

本周,沪指从5100点一路下跌至4500点,让无数股民体会到了“多么痛的领悟”。与此相对,楼市暖风阵阵,武汉5月一二手房销量创下近年来新高。

但是如果我们把周数据调出来,看他的环比走势,以北京为例,楼市成交的最高峰是2月底的那一周,随后就连续的回落。而价格基本平稳。如果按照这个数据判断,季节因素的特征似乎明显一些。或者说每年春节之后,都会有一波阳春,历来3月份都是楼市成交活跃的时候。

链家地产二手房研究院总监肖小平告诉记者,由于市场看涨预期强烈,很多投资者想借机搏一把,不惜通过多方借贷,利用高杠杆资金凑齐首付,设想着通过一年半载转手赚钱,一旦信贷收紧,深圳房价涨幅慢或者不涨,这些投资者将难以支撑。

记者近日来采访发现,不少股民用本轮牛市炒股赚到的钱实现了买房的愿望,甚至有股民因为盈利颇丰而由买高层升级为买小洋房。

看到这一组数据对比,我们能得到什么?

投资客蜂拥而入

这是否意味着,楼市是股市的收割机?

首先,基本可以确定楼市正在抬头,成交量上来了,肯定是买盘增加了,但是如果成交复苏,不久之后就会带动价格上涨。这是一个很不好的信号。

根据深圳中原研究中心监测,11月深圳一手住宅量价齐涨:成交5668套,环比增加1.5%,成交面积为58.4万平方米,环比增加7.7%,由于豪宅的集中入市,成交均价更是大幅上涨33%,以44761元/平方米的均价创下历史新高。

股民故事

其次,有可能是季节因素,也有可能是刺激经济复苏所推动的,现在成因还不能确定,但也应该引起足够的警惕。

11月最后一个周末入市的6个新楼盘,3000余套房,超过7000购房者参与了摇号,平均销售率都达到了八成左右。

为抢紧俏二手房源

第三,货币政策确实在宽松,但是楼市政策却没有持续的缩紧,对冲货币宽松带来的不利影响,这确实有推动楼市复苏的隐患,楼市的敏感度要明显强于经济本身,一旦放任,先涨起来的必然是楼市。所以这个风险不得不防。

在几个楼盘现场调研的一位业内人士告诉记者,这些楼盘已购买群体,超过六七成是有房一族,曾在房子中获利不菲,受益于房价上涨带来财富增值的人,再买房大多是投资。而放弃的购房者则以首次置业为主,普遍是“太贵了,再看看,不怕买不到”的心态。

幸运躲过一周大跌

第四,二手房代表财富预期,一旦二手房的市场活了,整个楼市的预期就又会被点燃。财富效应出现,接下来恐怕又是一波上涨。别看降房价很困难,涨房价却很简单,一个小区只要高价卖了一套房,整个小区的价格都跟着上一个台阶,其他所有住户,都会感觉自己的身价暴涨。

野村证券香港房地产分析师称,一线城市平均有9个月库存,而深圳只有6个多月库存,如今有很多香港人到深圳买房,因为尽管深圳房价涨得快,但仍然只有香港房价的一半,投资空间较大。

6月19日,A股遭遇7年一遇的“端午劫”,沪指惨遭“血洗”,千股跌停。“办公室里一片哀嚎,几乎所有人的股票都跌停了,只有我最轻松。”胡先生说,因为给父母看中了一套房子,他于12日将手上的股票和基金全部卖掉了,幸运地躲过了上周的连续大跌。

虽然老齐不愿意看到楼市再涨,但也必须面对现实,其实之前我们也一直在担心,经济刺激会产生副作用,那就是继续推升楼市,毕竟2009年和2015年的时候就这么干过,也出现了恶性后果,而且货币宽松的恶果都是从一线城市的房价上涨开始的。所以一直在提醒相关部门,越是稳经济,楼市的金融政策和限购限贷就越要收紧,否则没有对冲,对楼市调控很不利,现如今我们不但没有继续收紧,反而降低了交易税费,变相给楼市松了绑,还搞了一城一策,让一些地方灵活调节,也在为楼市托市。如果房价再稳不住,那么这轮经济复苏,必然又会问题重重,走了老路。相信这是所有人都不愿意看到的结果,特别是如果房价真的开始上涨,对于央行的货币政策来说,又将是一个压制。到时候政策会左右为难。所以希望有关部门把目光看的长远一点,别总是在乎眼前的利益,应该多想想以后的事情。不要总是出了问题之后,再去亡羊补牢。

市场近期有一种观点盛行,随着美元走强,香港楼市将下滑,而深圳经济维持高增速,深圳房价不久后将赶上香港。然而,也有业内人士对未来市场持谨慎态度。易居房地产研究院副院长杨红旭认为,深圳楼市已经过热,不再适合投资性买房。

胡先生说,今年来炒股赚了近30万元,“本来有点舍不得出来,但是二手房房源太紧俏了,所以只好快点变现了把看中的房子定下来”。

总之,现在我们应该高度警惕,继续观察楼市的成交变化,如果4月数据,成交持续回落,那么就可以松一口气,谢天谢地,说明这是季节性因素影响,还有突然降低税费的影响。但如果4月份数据稳定,并且成交继续升温,那么楼市回暖就真实发生了。如果您是近两年的刚需,能接受现在的房价就要尽快上车。否则楼市再涨,你的心态可能完全崩溃。到时候就再也不能理性的面对房价。当然刚需,就是必须要买房,没房日子过不下去的那种,通常只有两种情况,自己等房子落户,孩子等房子上学。而其他的,什么家里不够住,希望换个大一点的房子,这些都不算刚需,只是改善需求,完全可以通过换租来实现。

而万科副总裁谭华杰也对媒体表示,深圳楼市今年以来的暴涨,透支了未来几年的涨幅,接下来两三年估计涨不动了。

他说,不久前他父母看中了一套装修好的两房,本来还想看能不能还点价,没想到隔了两天就听说卖掉了。再看到一套相同户型的毛坯房时,就毫不犹豫地定了下来,“现在正在办过户手续”。

非刚需其实基本都是在投资,是因为看到房子在不断上涨,所以才更愿意买房,如果房价开始下跌,每年跌10%,这些人绝不会再去买房,所以对于非刚需,我们的建议是别买了,如果有多余的房子尽快趁着楼市回暖卖掉。如果楼市再涨,必然引发更严厉的调控。到时候又会限制交易。所以对投资需求来说,成交回暖,是卖个高价的好时机,而不要再买入了。现在你不舍得卖,以后一定也不会舍得卖,最后就是只见市值,不见财富。永远也别想拿回回头钱了?如果一个钱扔进去了再也拿不出来了,那么这能算是投资吗?无论市值再涨多高,他也不可能是投资。况且现在有很多地方都能赚钱,而且涨幅不比房子差,流动性,交易成本都远比房子要低,所以实在没必要始终在房子上较劲。房子再涨一倍的可能性已经基本不存在了,但股市和商品,却有很大的机会实现。所以投资的目的,就是赚到更多的钱,只要实现这个目的就可以了,天下赚钱的事多着呢!千万别再房子这一棵歪脖树上吊死。全国房地产总市值450万亿,这个数字就已经证明,能在房子上看见回头钱的,绝不会超过5%的人。一个不能把钱带走的赌场,对于赚钱这个事来说,最后必然是一场死局。

深圳楼市在三季度曾出现成交量下降、房价涨不动的迹象。10月份二手房成交只有7610套,相比7月份17640套的巨量,下降了1万套。但四季度以来市场的走势,让人出乎意料。

“好的房源一出来,没几天就能卖掉。”中北路青鱼嘴一家连锁房产中介的店长燕先生说,最近一两个月,生意明显好做多了。

综合深圳规划国土委和链家市场研究中心数据,11月份深圳二手房成交10737套,其中住宅成交9594套,环比增长42.5%,同比增长53.1%,二手住宅均价首次超过4万元/平米,同比上涨44.1%。

他介绍,近段时间,看房的人明显增多,而好的房源却越来越少,“有些业主之前一直挂着要卖,现在看到房子好卖了,买家也不还价,又反悔不肯卖了”。

肖小平说,四季度以来的置业者大多以投资客为主,不少刚需大呼收入赶不上房价增长之余,又因看不到房价下跌迹象,产生恐慌心理跟随入市。

“不久前,有个客户看中了一套房,卖家刚开始开价130万元,等买家答应后立即涨价4万元。”燕先生透露,该买家是职业股民,本次牛市赚了不少,爽快地以134万元买下那套房子。

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